2. 강제관리의 대상
가. 집행법상의 부동산일 것
강제관리의 대상으로서의 부동산은 강제경매의 경우와 마찬가지로 집행법상의 부동산이다. 이에
속하는 것으로서는 토지 및 그 정착물, 건물, 부동산의 공유지분, 미등기부동산 중 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있는 것, 특별법에 의하여
독립된 부동산으로 취급되는 공장재단, 광업재단, 소유권보존등기가 된 입목, 특별법에 의하여 부동산에 관한 규정이 준용되는 광업권, 어업권 등의
권리, 전세권, 지상권 등 부동산 용익물권 등이 있다(이에 관하여 상세한 것은 제1절 2 '강제경매의 대상' 참조).
공동광업권은 조합관계에 있으므로(광업법 19조 6항 참조) 공동광업권자의 지분권에 대하여는
강제관리가 인정되지 아니하고 그 밖의 재산권에 대한 집행방법(민집 251조)에 의하여 강제집행할 수밖에 없다. 부동산 강제경매에 관한 규정이
준용되는 등기할 수 있는 선박, 등록된 항공기, 자동차, 건설기계는 관리인에게 그 점유를 이전하여 관리 수익시키는 것이 적당치 않을 뿐만
아니라, 관리수익을 위하여 많은 비용이 소요되며
또 운행상의 위험이 따르고 행정감독상의 어려움도 있으므로 강제관리의 대상으로는 되지
아니한다(민집 172조, 187조, 민집규 106조, 108조, 130조 참조).
나. 목적부동산에 직접적인 수익이 있을 것
강제관리는 채무자 소유의 부동산의 수익을 직접적인 대상으로 하는 것이므로 현재 수익을 발생할
수 있는 부동산임을 요한다.
현재 수익을 발생할 수 있는 것이라 함은 부동산의 성질·상태로부터 판단하여 통상의 용법에
따르면 수익을 발생시킬 가능성이 있는 것이면 족하고, 현실로 수익이 발생하여 있을 필요는 없으며 또 채무자가 그 부동산을 현재 점유하고 있음을
요하지 아니한다. 그러나 수익이 기대되더라도 강제관리를 실시하는 데 소요되는 비용을 상환하기에도 부족할 정도의 액수라면 그러한 부동산에 대하여는
강제관리를 실시할 수 없다 할 것이다.
여기서 수익이라 함은 부동산의 사용으로부터 직접 발생하는 천연과실 및 그 부동산을 타인으로
하여금 사용시켜서 얻을 수 있는 법정과실을 말하고, 이미 수확하였거나 수확할 과실과, 이행기에 이르렀거나 이르게 될 과실도 위 수익에 속한다.
그러나 ① 법정과실 중 강제관리에 의한 압류 이전에 질권의 목적으로 된 것(질권의 목적으로 된 임료채권에 대해서는 채무자는 수익권을 가지지 않기
때문에 강제관리에 의한 관리권은 미치지 않는다) ② 강제관리에 의한 압류 이전에 등기된 저당권의 목적으로 된 부동산에 대해 강제경매등이 된 후에
그 부동산으로부터 생기는 과실(민법 359조에 의해 저당권의 효력이 미치므로 저당권이 우선한다) ③ 강제관리에 의한 압류 이전에 동산집행,
담보권의 실행으로서의 동산경매 또는 채권집행의 방법에 의해 압류된 과실은 강제관리의 대상이 되지 않는다.
부동산이 채무자의 영업이나 기업의 물적 설비로 이용되고 있는 경우
에는 그 부동산이 주된 설비를 이루고 있는 경우라도 그 수익을 부동산 자체의 수익이라고 할 수
없고 영업수익 또는 기업수익이라고 할 수밖에 없으므로 강제관리의 대상이 되지 아니한다(예컨대 여관, 목욕탕, 극장 등의 영업). 또 부동산의
천연과실을 원료로 하여 제조된 물품은 부동산의 직접적인 수익이 아니므로 강제관리의 대상이 되지 아니한다는 것이 통설이다.
강제관리는 부동산을 매각하는 것이 아니고 부동산의 수익에 대한 집행이므로 강제경매에 적합하지
아니한 부동산, 예컨대 양도금지된 부동산이나 선순위 저당권의 존재로 말미암아 남을 가망이 없어 경매할 수 없는 부동산(민집 102조 참조)이라도
수익이 발생할 수 있는 한 강제관리의 대상으로 될 수 있다.
그러나 아직 거주에 적합할 정도에 이르지 못한 건축중의 건물과 같이 수익이 생길 가망이 없는
부동산은 강제관리의 대상이 될 수 없다.
(다) 강제관리는 채무자의 부동산에 대한 수익을 목적으로 하는 것이므로, 채무자로 하여금
수익의 상실 이상의 불이익을 주는 것은 강제관리의 목적을 일탈하는 것으로서 허용되지 아니한다. 따라서 채무자가 현재 거주용으로 사용하고 있는
가옥이나 채무자가 영업으로 이용하고 있는 점포를 목적으로 하여 그 명도를 필요로 하는 강제관리는 허용되지 아니하고(반대설 있음), 이러한
경우에는 오히려 강제경매의 방법에 의하여 집행을 하여야 할 것이다.
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